Эта и другие иллюстрации взята с Pixabay.
▪︎ 3 вещи, которые вы должны усвоить перед тем, как сдавать квартиру;
▪︎ 3 вещи, которые ни в коем случае нельзя делать;
▪︎ 3 категории лиц, которым сдавать квартиру нежелательно;
▪︎ 3 психологических аспекта взаимоотношений с арендаторами.
Готовы приобщиться к мудрости поколений? Тогда поехали! (Под катом ну ооочень длинный лонгрид).
3 вещи, которые вы должны усвоить перед тем, как сдавать квартиру
1. Разбогатеть за счёт сдачи квартиры в аренду нельзя. Иллюзии на этот счет могут быть только у арендаторов, да и то не у самых умных. Более того, далеко не всегда можно даже нормально прожить на деньги, получаемые от аренды квартиры. Более-менее это реально только в том случае, если сдаётся квартира в большом городе, а доход получает один человек. Жить целой семьёй на деньги от сдачи в аренду одной квартиры проблематично, а в маленьком городе вообще нереально. Да, такова суровая правда жизни: сдача квартиры в аренду - это не бизнес, это источник дополнительного дохода. Квартиру приобретают не для того, чтобы на ней зарабатывать, а для того, чтобы сохранить свои деньги. Тем, кто пережил крах банковской системы 1992-го, дефолт 1998 и кризис 2008 г., ничего дополнительно объяснять не нужно, а остальные еще слишком молоды, чтобы покупать квартиры .
2. Чем лучше выглядит квартира, тем дороже вы можете её сдать. Это понимают практически все, а вот то простое обстоятельство, что чем дороже сдаётся квартира, тем приличнее арендаторы и, соответственно, меньше амортизация жилья, далеко не всем очевидно.Да, из любого правила бывают исключения, но общий принцип таков: дешёвое жильё привлекает те категории лиц, от которых трудно ожидать чистоты и порядка - гастарбайтеров, студентов, выпивох, лиц с низкими доходами и всякую сомнительную шушеру. Вытрясти из них компенсацию в случае поломки имущества вы не сможете, потому что у них ничего нет, кроме умения качать права . Отсюда вывод: если есть хотя бы малейшая возможность, делайте хороший ремонт и обставляйте жильё новой мебелью, после чего ставьте ценник по максимуму. Не бойтесь, что вы не сможете сдать квартиру за эти деньги: снизить цену вы всегда успеете. Однако опыт показывает, что проблем с арендой квартир-"конфеток" никогда не бывает.
3. Если вы находитесь в начале своего арендодательского пути, не пренебрегайте услугами риелтора. Не нужно смотреть на него как на хитрого паразита, стремящегося поживиться за чужой счёт (увы, среди простых людей такие взгляды на риелторов весьма распространены ). Риелторы отличаются умом и сообразительностью, они хорошо знают все тонкости аренды жилья и могут увидеть подводные камни там, где вы не заметите даже рябь на воде. Потом, когда вы заматереете и окрепнете, вы сможете обойтись без них... но это будет потом .
3 вещи, которые ни в коем случае нельзя делать
1. Сдавать квартиру без депозита. Его размер обговаривается и зависит от качества квартиры, но депозит в сумме хотя бы месячной арендной платы обязателен. Если вы сдаете жилье премиум-класса, возможен депозит в большем размере. Если потенциальный арендатор отказывается платить депозит, значит, разговор заканчивается. Возвращают депозит нужно только тогда, когда вам вернут квартиру в том состоянии, в котором она была на момент подписания договора аренды.
2. Сдавать квартиру без договора на 11 месяцев. В договоре, помимо прочего, должны быть отражены следующие моменты:
а) количество проживающих;
б) запрет на субаренду;
в) запрет на любые несогласованные изменения в квартире;
г) если будет проживать несколько человек - паспортные данные каждого из них и подпись;
д) подробное описание ценного имущества и бытовой техники.
3. Передоверять оплату коммуналки арендаторам: они должны ежемесячно давать вам деньги за свет, газ, воду и т.д. Знаю, этот пункт сейчас у некоторых вызвал удивление: вот ещё, морочиться с оплатой квитанций! Но не судите опрометчиво, как говорит Библия и господин кардинал : оплата коммуналки хозяином квартиры полезна как минимум в двух аспектах. Во-первых, таким образом вы исключаете накопление долгов по коммуналке, которые вполне могут обнаружиться после внезапного исчезновения арендаторов. Поверьте мне, таких случаев несть числа, и все они заканчиваются одинаково: хозяин, попытавшись добраться до бывших жильцов, терпит фиаско и расплачивается из своего кармана. А во-вторых, немного дополнительного контроля ещё никому никогда не помешало.
3 категории лиц, которым сдавать квартиру нежелательно
1. Родственники и друзья. "Как так! - воскликните вы, - ведь это же свои люди, им можно безоговорочно доверять!" Доверять-то им можно, но не будем забывать, что личные и деловые отношения - это совершенно разные вещи, и их нельзя впрячь в одну телегу, как коня и трепетную лань. Да, ваш двоюродный брат не украдет мебель и не сбежит в неизвестном направлении. Но когда у него возникнут финансовые проблемы и он не сможет платить за квартиру, у вас язык не повернется сказать: "Не можешь платить - выселяйся". Решение любых проблемных вопросов со своими всегда бывает сложнее, чем с чужими, потому что включаются дополнительные эмоциональные факторы. Я могу рассказать много историй на эту тему, но ограничусь простым советом: если кто-то из вашей близкой родни остался без крыши над головой, а у вас есть пустует квартира, то ей-богу, лучше пустить его пожить бесплатно, чем играть в арендатора и арендодателя.
2. Гастарбайтеры и иностранцы. Здесь, я думаю, комментарии не нужны: мало кто хочет рисковать, заселяя в свою квартиру персонажей, которых в случае чего так же легко найти, как ветер в поле. Кстати, под иностранцами я подразумеваю не только китайцев или африканцев, но и братьев-славян и "цивилизованных европейцев". И если относительно последних двух категорий ещё возможны варианты, то экзотику лучше оставить для любителей экстрима. (Кстати, об экзотике: был в моей практике случай, когда квартиру феерически загадили трое студентов из Эквадора (!)).
3. Владельцы животных и родителей маленьких детей. Если после прочтения этих слов вас начало бомбить, пропускайте весь абзац и читайте следующие пункты . Но полагаю, что даже самые фанатичные любители братьев наших меньших и многодетные родители прекрасно понимают: как арендаторы они убийственны для квартир. После них нужно делать капитальный ремонт, а если квартиру сдавали за небольшие деньги, то всё, что хозяева получили за аренду, на этот ремонт и уйдёт. Ну и нафига это надо?
3 психологических аспекта взаимоотношений с арендаторами
1. Какими приятными людьми не выглядели бы ваши арендаторы, какими белыми и пушистыми они бы не казались, как умилительно они бы на вас не смотрели, всегда помните: это совершенно чужие люди, которые вынуждены вас терпеть, потому что у них нет крыши над головой. Они чужие, и потому в общении с ними вы должны исходить из своей выгоды, а не из сиюминутных эмоций. Никогда не забывайте о том, что вы хозяин/хозяйка, и только вы вправе ставить условия. Договариваться о каких-то вещах - да, это можно, но только в том случае, если вам подобный договор выгоден. Например, жильцы предлагают застеклить лоджию, которую вы и сами хотели сделать закрытой. Но поскольку это они предлагают, то расходы нужно поделить пополам .
2. Не допускайте просрочек платы за аренду больше чем на 3 дня и не разрешайте разбивать ее на несколько частей. Нет денег - нет квартиры. Как показывает опыт, если хозяева придерживаются твердой позиции, деньги на оплату волшебным образом находятся. Но если вы дадите слабину и позволите кормить себя завтраками, велик шанс, что вас будут ими кормить полгода, а потом свалят, ничего не заплатив. Кстати, если потенциальный арендатор с самого начала начинает яростно торговаться, шлите его лесом: у него нет денег, и связываться с ним не стоит.
3. Не ищите приключений на свою голову: не регистрируйте в своей квартире случайных людей и не оказывайте им каких-либо услуг, за исключением тех, которые предусмотрены стандартным договором аренды. Законы могут поменяться, да и обстоятельства тоже но это вообще: сегодня вы, будучи собственником, спокойно можете выселить из квартиры зарегистрированную там мать-одиночку с ребёнком без ее согласия, а а завтра примут новый закон, и мать-одиночка останется в вашем жилище на веки вечные .
Надеюсь, что 12 рекомендаций окажутся для вас полезны, и желаю вам порядочных и аккуратных арендаторов и минимум проблем со сдачей квартиры в аренду .
Свежие комментарии